Manutenção preventiva predial: entenda o que esse serviço pode abranger e as vantagens
A manutenção preventiva é essencial para estender a vida útil de uma edificação. E não apenas trata-se de manter o funcionamento das instalações, como também de certificar a segurança de todos os indivíduos que transitam nesses espaços.
Continue lendo este material que preparamos para descobrir quais são os serviços da manutenção preventiva e suas vantagens.
O que é manutenção preventiva?
De acordo com a Norma ABNT – NBR 5462/94, é uma manutenção que ocorre ou em intervalos predeterminados ou ao atingir um limite de produção ou uso, por exemplo.
Ao realizar uma manutenção antes do desgaste, você consegue economizar com gastos futuros, seja de uma manutenção corretiva, que você vai conhecer logo mais, ou até mesmo com a substituição de alguma estrutura.
E dentro da manutenção, existem 4 tipos de atividades:
- Inspeção sensitiva: é realizada por meio dos sentidos (visão, tato e olfato) para identificar alterações e possíveis falhas;
- Inspeção instrumentada: o inspetor técnico analisa os equipamentos ou sistemas em busca de alterações nos parâmetros;
- Substituição de componentes: troca periódica de peças que podem apresentar desgaste ou defeitos em breve, conforme a vida útil;
- Limpeza (reaperto e lubrificação): o técnico limpa, de forma geral, as instalações, assim como realiza o torque e lubrificação de componentes móveis.
Diferença entre manutenção preditiva, preventiva e corretiva
Além da manutenção preventiva, há outros tipos de manutenção: a preventiva e a corretiva. Cada uma delas serve para atender um objetivo, conforme as condições das instalações.
Assim sendo, a manutenção predial preventiva deve ser realizada antes que ocorra danos em algum sistema. Então, como falamos anteriormente, você pode programar a manutenção de acordo com algumas condições. Confira exemplos de manutenção preventiva:
- Período: inspeção em instalações elétricas de 6 em 6 meses;
- Horas de funcionamento: inspeção em sistemas de segurança a cada 1.500 horas de uso;
Já a manutenção corretiva predial é realizada quando ocorre alguma falha em instalações prediais. Geralmente, os danos ocorrem porque a empresa não seguiu o cronograma de manutenção preventiva.
Por ser uma medida posterior ao evento, não é programada, mas deve ser realizada imediatamente para resolver o problema o quanto antes. Por causa disso, pode acontecer em um momento inoportuno para a empresa.
A manutenção preventiva e corretiva acabam por interromper a produtividade ou uso das instalações ou equipamentos, porque é necessário que estejam desligados.
E a diferença entre manutenção preventiva e preditiva? Ambas servem para prevenir problemas, contudo, a preditiva também busca otimizar as operações nas instalações prediais.
Isso acontece porque analisa o desempenho dos sistemas e equipamentos, ou seja, ocorre um acompanhamento contínuo para analisar quando devem ser programadas as manutenções preventivas.
Logo, são tipos de manutenções complementares para aumentar a vida útil das instalações e aumentar a segurança.
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Como programar manutenção preventiva?
Antes de escolher e programar o tipo de manutenção predial, as instalações devem passar por uma inspeção geral, justamente para identificar quais falhas podem surgir. Ela pode ser:
- Potencial, que indica se as instalações estão funcionando de acordo, ou seja, de a falha é inicial;
- Ou funcional, que identifica se o item não consegue desempenhar sua função, por conta de defeitos de fabricação, desgaste ou mau uso.
A partir disso, o inspetor técnico irá avaliar a condição de todos os componentes das instalações para programar a manutenção preventiva.
Manutenção preventiva: exemplos
A manutenção pode ser realizada em diversos sistemas e equipamentos. Existem empresas especializadas em prestar serviço para um único tipo de instalação, como manutenção preventiva para ar condicionado ou tubos de ventilação, por exemplo. Mas também é possível encontrar os mais variados serviços:
- Sistemas elétricos;
- Sistemas hidráulicos (inclui caixas d’água e de esgoto);
- Sistemas de segurança e equipamentos;
- Áreas comuns;
- Climatização (ar condicionado e tubos de ventilação);
- Estrutura (revestimentos, alvenaria, telhado etc).
Nas inspeções, o técnico deve procurar por vazamentos, rachaduras, infiltrações, trincas, parafusos soltos e qualquer outro elemento que comprometa a vida útil das instalações.
Como deve ser o plano de manutenção preventiva?
A Norma ABNT – NBR 5674/ diz que as empresas devem elaborar uma planilha de manutenção preventiva, com as ações que serão realizadas, sua periodicidade, os responsáveis e os documentos vinculados a ela.
Lembrando, mais uma vez, que os critérios para determinar como ocorrerá a manutenção predial depende do volume de produção, do intervalo de tempo ou das horas trabalhadas.
Mas ainda é possível estabelecer um critério misto, que considera todas as alternativas anteriores, sendo que a manutenção ocorrerá na alternativa que primeiro se concretizar.
Veja o que você deve considerar no plano com este checklist:
Confira abaixo um exemplo de ficha de manutenção:
Qual a importância da manutenção preventiva?
O principal motivo para realizar uma manutenção predial preventiva é reduzir a ocorrência de falhas e acidentes ou evitar a degradação dos espaços, ou seja, conservar seu patrimônio.
A aplicação da manutenção preventiva apresenta as seguintes vantagens:
- Reduzir custos com reparos ou substituição de equipamentos;
- Prever as despesas da empresa e seguir o planejamento financeiro previsto;
- Diminuir o desperdício de recursos, como água ou gás;
- E aumentar a segurança para clientes e colaboradores transitarem nos espaços.
Uma das maiores vantagens é que você vai conseguir detectar falhas logo no início ou mesmo antes de acontecerem e solucionar o problema rapidamente.
Com isso, é possível evitar acidentes de trabalho que, além de colocar em risco a vida dos trabalhadores, também podem custar uma boa quantia para a empresa com os reparos e possíveis indenizações com processos judiciais.
E não será necessário interromper a produção, caso não esteja programado, evitando a perda de lucro ou recursos.
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Como fazer manutenção predial preventiva?
O ideal é contratar uma empresa especializada em serviços terceirizados para garantir a qualidade das manutenções e atender as exigências das Normas ABNT. Assim, além de contratar mão de obra qualificada, você ainda conta com processos modernos para preservar seu patrimônio empresarial e assegurar a funcionalidades das instalações.
O Grupo Side é uma empresa que presta serviços terceirizados de manutenção preventiva e corretiva, além de outros serviços essenciais para o funcionamento da sua empresa, como:
- Limpeza;
- Recepção;
- Portaria;
- Jardinagem;
- Logística;
- Copa;
- Secretariado;
- Tratamento de pisos;
- Higienização;
- Desinfecção;
- Entre outros.
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